A dúvida reaparece toda vez que alguém abre uma matrícula antiga: existe ali uma averbação de Reserva Legal feita no cartório, às vezes nos anos 1990, descrevendo uma área que não corresponde ao que está no CAR. E a pergunta vem na sequência: isso ainda vale? Preciso averbar de novo? Preciso cancelar?
A regra atual, em uma frase
O registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis. É o que diz o §4º do art. 18 da Lei 12.651/2012, na redação dada pela Lei 12.727/2012.
Antes disso, sob o Código Florestal de 1965, a averbação na matrícula era o instrumento que dava publicidade à Reserva Legal. O Código Florestal de 2012 trocou o cartório pelo cadastro: a área passa a ser registrada no órgão ambiental por meio da inscrição no CAR, e é lá que ela fica vinculada ao imóvel.
O que fazer com a averbação antiga
Ela não deixa de existir sozinha, e também não invalida nada. Na prática há três situações:
A averbação antiga coincide com a Reserva Legal do CAR. Não há o que fazer. A averbação continua na matrícula como informação histórica e o CAR é o registro que o órgão ambiental consulta.
A averbação antiga diverge do CAR. É o caso mais comum e o que mais atrapalha, porque comprador, banco e cartório olham a matrícula. A divergência precisa ser explicada — e, quando for o caso, a averbação pode ser cancelada mediante requerimento ao registro de imóveis, instruído com a comprovação de que a Reserva Legal está registrada no CAR. O cancelamento é faculdade do proprietário, não obrigação.
Não há averbação nenhuma. Também não há obrigação de criar uma. O que há é a obrigação de ter o imóvel inscrito no CAR com a Reserva Legal registrada.
O ponto que quase sempre passa batido
Dispensar a averbação não significa que a Reserva Legal virou autodeclaração definitiva. O CAR é declaratório na entrada e passa por análise do órgão ambiental. Em Mato Grosso isso acontece no SIMCAR, e é só depois dessa análise que a área deixa de ser “o que o proprietário desenhou” e passa a ser “o que o estado reconhece”.
Enquanto o CAR está em análise, a Reserva Legal declarada é uma proposta. Ela pode ser mantida, pode ser ajustada e pode ser recusada — e é por isso que a frase correta em qualquer parecer técnico é que o imóvel alcança o percentual declarado, nunca que ele “atende à Reserva Legal”. Quem diz isso é o órgão.
Na venda, no arrendamento e no crédito
Em qualquer negócio com o imóvel, a Reserva Legal é obrigação que acompanha a terra: ela se transmite ao novo proprietário ou possuidor, independentemente de constar ou não da matrícula. Comprar uma fazenda cuja matrícula é silenciosa sobre Reserva Legal não compra um imóvel sem passivo — compra um imóvel cuja situação está registrada em outro lugar.
Três consequências práticas:
- Na due diligence, a matrícula não basta. É preciso olhar o CAR, a situação dele na análise estadual e o cruzamento com a vegetação existente.
- No crédito rural, a inscrição no CAR é condição para a concessão (art. 78-A do Código Florestal), e há impedimentos objetivos próprios, como embargo, previstos na Resolução CMN 5.193/2024. São coisas distintas e costumam ser confundidas.
- No desmembramento, a Reserva Legal precisa continuar existindo. Dividir a fazenda não divide a obrigação em pedaços dispensáveis.
Como ver a situação real do seu imóvel
O Sentinela Rural parte do número do CAR e mostra, num relatório só, a Reserva Legal declarada, o percentual exigido por fitofisionomia, o saldo em hectares e a situação do cadastro na análise estadual — além de APP, embargos e alertas de desmatamento no perímetro. É o retrato que a matrícula não dá.
Para olhar junto um caso concreto, fale com a Mariotti Regen pelo WhatsApp (65) 99953-6748 ou por contato@mariottiregen.com.br.
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Perguntas frequentes
A averbação da Reserva Legal na matrícula ainda é obrigatória?
Não. O §4º do art. 18 da Lei 12.651/2012 dispensa a averbação no Cartório de Registro de Imóveis quando a Reserva Legal está registrada no CAR.
Preciso cancelar a averbação antiga?
Não é obrigatório. O cancelamento pode ser requerido ao registro de imóveis quando a Reserva Legal já está registrada no CAR, e costuma ser recomendável quando a averbação antiga diverge do que consta no cadastro.
A Reserva Legal se transfere com a venda do imóvel?
Sim. A obrigação acompanha o imóvel e se transmite ao novo proprietário ou possuidor, esteja ou não averbada na matrícula.
Estar inscrito no CAR significa que a Reserva Legal está regular?
Não. O CAR é declaratório e passa por análise do órgão ambiental, que em Mato Grosso ocorre no SIMCAR. Até a validação, a Reserva Legal declarada é uma proposta sujeita a ajuste.
O banco pode negar crédito por causa da Reserva Legal?
A inscrição no CAR é condição para a concessão de crédito rural pelo art. 78-A do Código Florestal, e a Resolução CMN 5.193/2024 traz impedimentos objetivos próprios, como embargo. São exigências distintas e precisam ser verificadas separadamente.
